Max Simkoff - Redesigning the Home Buying Experience - [Founder’s Field Guide, EP. 47]

本期速览

Max Simkoff，Doma创始人兼CEO，前Evolv创始人。本期探讨Doma如何用机器学习重塑传统产权保险和房产交易流程。Max Simkoff认为，传统产权保险行业的核心问题在于其流程与150年前几乎无异——每笔交易仍靠人工做"小型研究项目"，而Doma用预测模型和计算机视觉将数小时的人工工作压缩到3秒以内。

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主题一：产权保险——一个150年未变的行业

Max Simkoff指出，产权保险的起源可追溯到19世纪美国最高法院的一个判例，确立了"买方自负"原则，催生了这个至今仍高度依赖人工的行业。

• 历史脉络：19世纪中期，美国最高法院裁定卖方无需主动披露产权瑕疵，买方需自行尽职调查。此后第一家产权保险公司成立，其运作方式就是"一群律师查阅县档案记录，确保没有未披露的产权主张"。
• 现状对比：Max表示，"直到Doma出现之前，大型传统产权公司对每一笔住宅交易，基本都在做这些小型研究项目——去县记录办公室和评估办公室，确认没有未结的遗嘱或信托对该房产有主张权。"
• 行业悖论：产权保险在再融资交易中同样需要购买，但保险受益人不是房主而是新贷款机构。Max以自己的亲身经历说明这一荒谬性——同一家银行、同一处房产做第二次利率再融资时，仍被收取$1,500产权保险费。他的反应是："我付你$50，给你一份经伪证处罚认证的宣誓书，声明自上次再融资以来我没有产生任何新的产权主张——如果我错了，直接扣我钱，别收我$1,500。"

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主题二：Doma的经济学——80%成本是人工，利润率仅10-12%

Max Simkoff拆解了传统产权公司的单位经济：每笔交易收入的80%以上被运营成本吞噬，其中绝大部分是后台人工，行业平均税前利润率仅10-12%。

• 收入结构：一笔购房交易的总费用（产权保险+托管结算费）约$2,500-$3,000，按交易价值定价；再融资交易约$1,200（零售价），Doma企业客户最低可至$700。
• 成本结构：购房与再融资的工作量重叠度约80%（查记录、设托管、安排交割日、签署文件等），但购房收入是再融资的2倍——因此购房交易产生巨大的运营杠杆。
• 利润率：Max指出，"传统公司约80%出头的毛收入用于运营支出，加上3%-5%的赔付率，综合成本率在85%-90%之间，税前只剩10-12美分。"其中大部分运营支出是后台人工——检查县记录、编制初步产权报告、计算所有费用（含贷款利息、地方结算税、房主保险费等）、处理来回邮件变更。
• 获客成本低：与传统认知相反，"这个行业获客并不难——大部分业务来自贷款机构和房产经纪人的推荐，而不是靠大量销售和营销支出。"

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主题三：预测模型——从流行病学到计算机视觉

Max Simkoff认为，Doma的核心竞争力在于用数据科学替代人工判断，其模型输入全部基于房产特征而非个人特征，避免了保险中的歧视性问题。

• 预测目标：承保产权保险时，预测"是否存在过去未披露的产权主张导致损失的风险"。
• 数据优势：传统公司每笔交易都做了详尽研究并记录所有问题——"他们很自豪地说'我们做了最好的研究，找到了所有答案'——我们说'太好了，我们把这些答案输入模型'。"
• 输入特征示例：
• 卧室/卫生间数量：在特定地区，2卧房产风险>1卧，3卧>2卧，但4卧<3卧——"我们不关心因果关系，我们只关心相关性。在10万个数据点上，如果这个变量有足够的统计预测能力，就把它放进模型。"
• 人口普查数据：邮政编码级别的住房价格指数（HPI）五年复合增长率，与特定类别的产权缺陷风险强相关。Max强调："没有一个传统产权审查员在翻阅报告时会说'让我再看一下邮政编码级HPI的五年CAGR'——但我们在每笔交易上都看这个。"
• 技术演进：
• 结构化数据：早期用SPSS等统计软件做回归模型。
• 非结构化数据（NLP）：对PDF文件用OCR提取文本，再用自然语言模型理解语法——"训练模型理解产权公司员工本应理解的语法"。
• 计算机视觉：最新应用——"不再逐字阅读文本，而是像人脑一样，看到表格的格式、阴影的位置、底部的签名行，就知道'这是一份结算单'，然后根据文本的地理位置提取费用信息。"结果：人工需要30分钟，模型不到3秒。

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主题四：创业者的"螺丝松动"——拒绝接受"不可能"

Max Simkoff将自己的核心特质描述为"拒绝接受任何事在合理时间内不可实现"，并认为这是创业者的必备特质，但需要被董事会"拉回来"。

• "螺丝松动"的定义："我拒绝接受'某事在合理短时间内不可实现'这个答案。任何事。"
• 疫情期间的"方钉圆孔"：2020年3月13日，Doma刚完成C轮融资，全国进入封锁，房地产市场"断崖式下跌"。公司必须在1-2周内决定如何在不危及生存的前提下继续投资研发。"我们不得不裁员——同时还要说'我们将在公司另一部分加速支出'。你不能在6-8周后发现自己做错了再调整——那将是灾难。"
• 初创期的"连环砖墙"：Doma需要获得房利美和房地美对其即时承保模型的认可，但房利美的《销售与服务指南》要求"产权保险公司必须证明抵押贷款处于第一留置权位置"且"信用评级至少BBB+"。但评级机构要求"至少有两年的经营历史"——形成死循环。解决方案：先说服房利美接受"模型也会犯错，传统公司也会犯错，只要Doma持有更多资本"，然后找到再保险公司提供"无限资产负债表"作为信用背书，最终获得评级。
• 双刃剑：Max承认这种特质会让他把董事会成员"逼到发火"。Lenar执行主席Stuart Miller曾对他说："Max，我职业生涯中享受了很多成功，也解决了很多挑战——但无论挑战还是成功，我一直坚持要'有趣'。你今天做的事让我现在觉得'不有趣'了。"

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主题五：未来十年——核心业务深耕+两大相邻领域扩张

Max Simkoff认为，Doma的未来战略是"双线并行"：在核心业务上保持创业公司的专注度，同时向评估和房屋保修两个相邻领域扩张。

• 核心业务：Max仍亲自每周审查企业客户管道和客户健康仪表盘。"我不看列表顶部——我看底部。我不关心那些运行良好的客户，我直接看'这个异常值是什么？为什么这个组件是黄色而不是绿色？'"
• 相邻扩张：Doma已公开识别两个相邻领域——评估（Appraisal）和房屋保修（Home Warranty）——"这些都是问题重重、非数字化、充满摩擦的体验，位于产权和交割环节的两侧。我们应该拥有解决方案，实现真正整合的、横向的、即时数字化的房屋所有权体验。"
• 人才战略：Max认为10年后成功的最大因素是团队。"如果我们拥有行业最好的数据科学团队，我们就会构建最好的数据科学。我们希望数据科学家加入我们，以独特应用他们的技艺而闻名——如果你想构建计算机视觉在金融文档上最前沿的应用，我们希望你来这里。"

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提及的标的

标的	嘉宾态度	关键数据
Doma	看好（创始人视角）	传统公司综合成本率85-90%，税前利润率10-12%；Doma企业客户最低费用约$700/笔；购房交易收入$2,500-$3,000，是再融资的2倍，但工作量重叠80%
Lennar	战略合作伙伴	Doma于2019年初收购其产权业务，带来大量数据和现金流，Lennar执行主席Stuart Miller成为Doma董事会成员
Chase / PennyMac / Wells Fargo	企业客户	大型集中化贷款机构，可"一键切换"将全国业务量分配给Doma
Fannie Mae / Freddie Mac	监管/合作伙伴	需要其认可Doma的即时承保模型；房利美最终同意在"受控试点"下接受
Hippo（Asaf）	同行尊重	创始人Asaf被Max列为"原则性极强"的创业者代表
Opendoor（Eric Wu）	同行尊重	被赞"气质极佳，面对重大障碍仍保持冷静和善良"

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值得记住的判断

1. Max Simkoff：传统产权保险的"荒谬之处"在于再融资时需重复购买，且保险受益人是贷款机构而非房主。 支撑：同一银行、同一房产的第二次再融资仍被收取$1,500产权保险费——"我付你$50，给你一份经伪证处罚认证的宣誓书，如果我错了，直接扣我钱。"

2. Max Simkoff：Doma的模型输入全部基于房产特征而非个人特征，避免了保险中的歧视性问题。 支撑：卧室数量、邮政编码级HPI五年CAGR等变量——"没有传统产权审查员会去看邮政编码级HPI的五年CAGR，但我们在每笔交易上都看这个。"

3. Max Simkoff：Doma最新应用计算机视觉处理金融文档，将30分钟的人工工作压缩到3秒以内。 支撑：模型不再逐字阅读文本，而是像人脑一样通过表格格式、阴影位置、签名行识别文档类型，然后根据文本的地理位置提取费用信息。

4. Max Simkoff：传统产权公司80%以上的收入被运营成本吞噬，其中大部分是后台人工。 支撑：综合成本率85-90%，税前利润率仅10-12%；购房交易收入是再融资的2倍，但工作量重叠80%。

5. Max Simkoff：创业者的"螺丝松动"是拒绝接受"不可能"，但需要被董事会"拉回来"。 支撑：Lenar执行主席Stuart Miller曾对他说"你让我觉得不有趣了"——Max承认这是他的"天才与功能障碍并存"之处。

6. Max Simkoff：Doma的"连环砖墙"——需要评级机构给信用评级，但评级机构要求两年经营历史，而Doma刚成立。 支撑：解决方案是先说服房利美接受模型，再找到再保险公司提供"无限资产负债表"作为信用背书，最终获得评级。

7. Max Simkoff：未来10年成功的关键是人才——"如果我们拥有行业最好的数据科学团队，我们就会构建最好的数据科学。" 支撑：Doma希望成为"以独特应用计算机视觉于金融文档而闻名"的数据科学家首选之地。

8. Max Simkoff：招聘是销售——"时间杀死所有交易。" 支撑：Doma衡量招聘流程的NPS，对候选人体验持续追踪——"候选人拒绝我们，如果是因为回复慢了一天，那就是我们的问题。"